UBND TPHCM yêu cầu các sở ngành, quận, huyện công khai thông tin quy hoạch để giới đầu cơ không thể “thổi giá” bất động sản, thu lợi bất chính.
UBND TPHCM vừa chỉ đạo các sở ngành, địa phương tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về giá đất.
Thành phố giao Sở Xây dựng tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai. Việc đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản.
UBND TPHCM cũng yêu cầu Sở Xây dựng kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, đảm bảo hoạt động này tuân thủ các quy định của pháp luật.
Đồng thời, Thành phố giao các sở Quy hoạch – Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường (TNMT), UBND các quận, huyện và Thành phố Thủ Đức công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, giúp bà con không bị “nhiễu” thông tin.
Việc này cũng giúp người dân tránh bị giới đầu cơ lợi dụng “thổi giá” bất động sản nhằm thu lợi bất chính.
UBND TPHCM giao Sở TNMT, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, UBND quận, huyện và Thành phố Thủ Đức thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… để kiểm soát nghĩa vụ thuế, kiểm soát các giao dịch ảo, thổi giá bất động sản.
Thành phố yêu cầu các đơn vị nói trên phải quản lý chặt chẽ, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về việc tách thửa. Xử lý nghiêm đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng hoặc sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Sở TNMT phải có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo “quỹ đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch.
Sở Tư pháp, Sở Thông tin và Truyền thông, UBND các quận, huyện và Thành phố Thủ Đức được giao đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản… Thông tin quy hoạch của địa phương phải đươc đưa kịp thời để người dân nắm bắt, tránh bị kẻ xấu lợi dụng.
Bán một sản phẩm có giá trị cao như bất động sản là việc không dễ dàng. Để bán được hàng, có thể môi giới sẽ dùng đến những chiêu thức không thành thực.
Treo đầu dê, bán thịt chó
Chiêu “treo đầu dê, bán thịt chó” là chiêu thức vô cùng phổ biến được các môi giới sử dụng nhằm tìm kiếm khách hàng. Với các bài đăng trên mạng, môi giới đăng thông tin một nhà, nhưng lại sử dụng hình ảnh một ngôi nhà khác. Nhiều căn được đăng bán với giá rất rẻ nhưng hình ảnh lại vô cùng long lanh. Nhờ vậy, sẽ có rất nhiều người quan tâm, hỏi han môi giới về căn nhà đó.
Thế nhưng, khi đến xem thực tế, khách vô cùng thất vọng vì bị mất thời gian vô ích, do căn nhà được bán chẳng liên quan gì với những hình ảnh do môi giới đăng tải. Cũng có trường hợp, khi khách hỏi, môi giới nói căn nhà đó đã bán, giới thiệu với khách xem các căn nhà khác. Thậm chí không ít môi giới quảng cáo bán nhà tại một dự án, nhưng lại tư vấn cho khách hàng mua nhà tại dự án khác xa lắc xa lơ…
Mục đích của môi giới là tìm kiếm những khách hàng có nhu cầu thực, không quan tâm đến trải nghiệm và sự phiền phức mà khách hàng gặp phải.
Tốt khoe, xấu che
Hoa hồng sau mỗi giao dịch vừa là động lực nhưng cũng là điều thử thách sự tử tế của môi giới địa ốc. Một phương thức thường được các môi giới nhà đất sử dụng là chỉ nói cái tốt, che giấu cái xấu. Họ năn nỉ khách hàng đi xem nhà đất, họ nói dối khách hàng để bán được hàng…
Thậm chí, với những môi giới bán các dự án, họ có thể không trung thực khi cung cấp thông tin cho khách hàng về tiến độ thi công, các công trình đường, các dự án xung quanh dự án…
Những môi giới này thường đặt lợi ích của mình lên trên lợi ích của khách hàng. Tất cả những câu chuyện họ đưa ra cũng chỉ với mục đích muốn khách hàng nghe theo mình, đi xem đất, nhà, căn hộ, sau đó mua hàng, không quan tâm đến những hệ lụy, rắc rối mà khách hàng có thể gặp sau này.
Tạo tâm lý đám đông
Trong thị trường nhà đất, “tâm lý đám đông” dùng để chỉ một nhóm các khách hàng, nhà đầu tư riêng lẻ thường dựa vào hành động của các nhà đầu tư khác để hành động.
Nắm bắt được điều này, nhiều môi giới thường dẫn dụ khách hàng tham gia các sự kiện mở bán, chương trình khuyến mãi, “tâm lý đám đông” khiến nhiều khách hàng nảy sinh tâm lý cấp bách, tức người khác đã mua rồi, chúng ta không mua sẽ rất phí khuyến mãi “khủng”. Từ đó tạo nên phản ứng dây chuyền, lôi kéo những người khác cùng mua. Tuy nhiên, tâm lý đám đông thường dễ tạo ra giá ảo, không thực chất, lại dễ thoái trào khi sự kiện kết thúc. Từ đó lại kéo theo tâm lý “lo lắng” có thể lại bán tháo để “cắt lỗ”.
Với thị trường nhà đất thổ cư, có môi giới tung chiêu thuê nhiều người đến xem nhà, ngỏ ý muốn mua, tạo sức ép để “lùa khách” sớm chốt mua, đặt cọc, vì lo bị người khác “hớt tay trên”.
Vẽ ra viễn cảnh sinh lời
Môi giới có thể nói dối khách hàng về việc đầu tư “lướt sóng”. Khi dự án mới ra, các môi giới sẽ tìm mọi cách thuyết phục khách hàng xuống tiền đặt cọc để rồi hứa hẹn với khách là “lướt sóng” ăn chênh lệch, nhưng sau đó do nhiều yếu tố sản phẩm không lướt được, môi giới mất tích, bỏ lại nhà đầu tư đóng tiền tiếp thì không chịu được, mà bỏ thì mất cọc, đành phải bán bằng giá hay thậm chí là cắt lỗ.
Ngoài ra, môi giới thường vẽ cho nhà đầu tư về việc sinh lời từ việc tăng giá hay cho thuê bất động sản sau này nhưng giá cho thuê thực tế chỉ được một nửa so với giá “vẽ ra”, tiềm năng tăng giá cũng không nhiều như lời môi giới nói.
Một môi giới có kinh nghiệm chia sẻ trong bối cảnh đất nền liên tục trải qua những cơn sốt như thời gian vừa qua giá đất đã thiết lập mặt bằng mới, cao hơn rất nhiều. Những khu đất vị trí tốt, giá rẻ thực chất đã hết nên khó có chuyện được rao bán tràn lan. Với những sản phẩm nhà đất dán trên cột điện nếu những sản phẩm này vị trí đẹp, tồn tại các tiện ích đẳng cấp thì lý do nào phải rao bán trên cột điện với giá bèo.
Người mua nhà cần cân nhắc và lưu ý những lô đất rao bán thấp hơn giá thị trường thường không phải “món hời” mà có thể là đất không giống như những gì quảng cáo, đất ở một khu vực heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
Khi mua nhà đất người mua tuyệt đối không tham gia giao dịch bằng giấy tay, cần phải ra hợp đồng và công chứng rõ ràng.
6 địa phương nằm trong danh sách kiểm tra của Bộ Xây dựng đó là Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Thừa Thiên Huế, Thanh Hóa, Bắc Giang.
Bộ Xây dựng vừa có quyết định kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và kinh doanh bất động sản tại 6 địa phương.
Cụ thể đó là các tỉnh Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định, Thừa Thiên Huế, Thanh Hóa, Bắc Giang.
Nội dung kiểm tra tập trung vào việc tuân thủ pháp luật về quản lý, phát triển nhà ở. Trong đó, đối với nhà ở thương mại, đoàn kiểm tra của Bộ Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra kết quả thực hiện so với chương trình, kế hoạch đề ra (tổng số dự án, tổng quy mô diện tích, số căn chia theo từng loại hình bất động sản như chung cư, thấp tầng, đất nền, nghỉ dưỡng…).
Ngoài ra còn các nội dung khác như sự phù hợp với chương trình, kế hoạch được duyệt; sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất; trình tự thủ tục đầu tư xây dựng (chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án, lựa chọn chủ đầu tư dự án, phê duyệt dự án…); việc huy động vốn của các dự án.
Đối với nhà ở xã hội, đoàn kiểm tra sẽ đánh giá thực hiện trách nhiệm quản lý Nhà nước theo Điều 30 Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội như:
Kết quả thực hiện (tổng số dự án, tổng quy mô diện tích, số căn chia theo từng loại hình bất động sản như chung cư, thấp tầng, đất nền…); Sự phù hợp với các quy hoạch xây dựng; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; Bố trí, quản lý sử dụng quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị; Việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Kiểm tra, đánh giá công tác thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua; Xét duyệt điều kiện, đối tượng được mua, cho thuê, thuê mua.
Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương thông tin tổng quan về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn giai đoạn 2016 – 2020 và năm 2021 tại thời điểm báo cáo.
Đồng thời báo cáo về tình hình triển khai các dự án bất động sản khác như: Biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng… và tình hình thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và các pháp luật có liên quan.
Một nội dung quan trọng khác cũng được thực hiện tại đợt kiểm tra này đó là công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo đó, các địa phương phải cung cấp số liệu về nhà chung cư và việc ban hành Quy chế quản lý nhà chung cư trên địa bàn theo quy định tại Thông tư số 02/2016 của Bộ Xây dựng.
Bên cạnh đó báo cáo tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư: Việc thành lập ban quản trị, các tranh chấp, vướng mắc liên quan đến quản lý, vận hành, bảo trì nhà chung cư (nếu có).
Theo đại diện Bộ Xây dựng, Đoàn công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ làm việc từ 5 – 7 ngày.
Thành phần Đoàn sẽ bao gồm lãnh đạo Bộ Xây dựng; Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Văn phòng Ban chỉ đạo TW về Chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
Nhóm các nhà đầu tư trong nước và quốc tế đang tìm kiếm các khách sạn rao bán với giá hời để mua nhưng thực tế các thương vụ này không hề đơn giản để chốt.
Nghìn tỷ chờ thâu tóm
Sau chuyến đi Nha Trang, ông Đỗ Anh Tuấn (một nhà đầu tư Hà Nội) đang nhắm tới một khách sạn tại khu vực trung tâm, dù không mặt đường Trần Phú. Khách sạn được xây dựng còn khá mới, được đầu tư bài bản với tiêu chuẩn 3 sao. Chủ khách sạn rao bán với giá hơn 100 tỷ đồng. Chỉ 2 năm trước, giá khách sạn đó gần 200 tỷ đồng.
Theo tính toán của ông Tuấn, khách sạn có thể kinh doanh ngay mà không cần phải nâng cấp, chỉ cần đạt công suất từ 75-80% là có thể có lời cao. Tuy nhiên, hiện tại, để lấp đầy phòng không phải dễ dàng. Phân khúc khách sạn 3 sao đang bị cạnh tranh bởi những chiến dịch giảm giá của các khách sạn 5 sao ở Nha Trang.
Ông Tuấn cho rằng, nếu bỏ vốn vào thời điểm này sẽ mua được nhiều khách sạn có giá tốt, chỉ cần 4-5 năm nữa khi dịch bệnh kết thúc, chủ nhà có thể sinh lời lớn từ nguồn khách hàng ổn định hoặc bán lại nếu giá hời.
Dù đánh giá là tiềm năng nhưng ông Tuấn cũng chưa vội xuống tiền để chốt thương vụ này do còn cân nhắc về độ rủi ro. Ông đang tìm kiếm thêm các cơ hội ở nhiều thị trường khác.
Nhiều khách sạn của Nha Trang vắng khách (Ảnh: Duy Anh).
Là một trong những trung tâm du biển lớn ở Việt Nam, mỗi năm Nha Trang thu hút hàng triệu khách du lịch trong nước và quốc tế. Cùng với đó là sự bùng nổ của hàng loạt khách sạn, đặc biệt là phân khúc dưới 3 sao và condotel. Ảnh hưởng của đại dịch khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn khi công suất buồng phòng dưới 5%, buộc phải đóng cửa hàng loạt. Một số chủ đầu tư không trụ nổi phải rao bán khách sạn trên các website chuyên mua bán bất động sản.
Trên một trang rao vặt, có trường hợp một môi giới bất động sản đăng bán một lúc 5 khách sạn, trong đó có cả khách sạn 4 sao nằm trung tâm TP. Nha Trang với diện tích 210 m2 gồm 100 phòng với giá 145 tỷ đồng; một khách sạn 3 sao mặt tiền khu phố Tây rộng gần 300 m2 mới xây dựng với 88 phòng được rao giá 160 tỷ; một khách sạn 3 sao ở đường Phạm Văn Động rộng 242 m2 gồm 87 phòng cũng được rao 148 tỷ đồng.
Môi giới cho rằng, giá khách sạn phố biển giảm rất nhiều, nếu sau dịch ngành du lịch phục hồi giá có thể tăng dựng đứng vì quỹ đất tại trung tâm TP. Nha Trang không còn.
Ông Tuấn là một trong số nhiều nhà đầu tư muốn tìm kiếm các khách sạn giá rẻ chờ cơ hội sau đại dịch. Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các đối tác quốc tế cũng đang quan tâm tới thị trường Việt Nam. Trong một cuộc khảo sát gần đây của JLL, 70% các nhà đầu tư sẽ nhắm mục tiêu vào các khách sạn ở châu Á – Thái Bình Dương. Khối lượng đầu tư khách sạn toàn cầu trong năm nay dự kiến sẽ đạt 35 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước.
Khách sạn và các lĩnh vực du lịch giải trí đã bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch, với việc các thành phố đóng cửa và những lo ngại về sức khỏe đã hạn chế số lượng du khách. Tuy nhiên, việc triển khai vắc-xin đang diễn ra nhanh chóng cùng với sự dồn nén ‘cơn khát’ được đi du lịch dự kiến sẽ tạo ra một lượng nhu cầu dịch chuyển khổng lồ khi đại dịch được kiểm soát.
CBRE cũng cho biết, nhiều tập đoàn, quỹ đầu tư săn đón những tài sản đang chịu áp lực nợ với mức định giá thấp. Tuy nhiên, theo quan sát chung, thị trường khách sạn vẫn chưa ghi nhận nhiều tài sản như thế này ở phân khúc 4-5 sao, chủ yếu tập trung ở những phân khúc thấp hơn.
Các chuyên gia dự báo, thị trường khách sạn sẽ phục hồi hoàn toàn vào năm 2024. Lĩnh vực này đang chứng kiến sự gia tăng làn sóng huy động vốn. JLL ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đến từ các quỹ đầu tư mạo hiểm lớn vào thị trường khách sạn. Con số này đạt 24,5 tỷ USD năm 2020, cùng mức năm 2016. Với tiềm lực tài chính đáng kể, các quỹ đầu tư mạo hiểm được vốn hóa tốt dự kiến sẽ thúc đẩy số lượng lớn các giao dịch trong năm 2021.
Chưa thể chốt
Mặc dù các khách sạn rao bán hàng loạt nhưng thực tế các thương vụ chốt khách vẫn còn khá ít. Theo một chuyên gia môi giới trong lĩnh vực này, các chủ khách sạn vẫn đang cố cầm cự, còn bên mua chờ cơ hội rẻ hơn. “Khá nhiều khách hàng từ Hà Nội, TP.HCM đã vào xem ngã giá nhưng các chủ khách sạn chỉ chấp nhận cắt lỗ tối đa 10% nên bên mua và bán chưa đạt được thỏa thuận”, ông cho hay.
JLL cho rằng, hai bên đều đưa ra được mức giá hợp lý. Ở các thị trường như Việt Nam, nhu cầu du lịch trong nước có thể bù đắp cho sự sụt giảm khách quốc tế, các khách sạn cũng được định giá giảm tới 30%. Nhưng không có nghĩa là các khách sạn sẵn sàng để giao dịch. Khảo sát của JLL cho thấy, chủ khách sạn sẽ tiếp tục nắm giữ tài sản cho đến khi điều kiện kinh tế chung được cải thiện hoặc chỉ sẵn sàng thỏa thuận giảm giá bán 10%.
Ông Peter Harper, Giám đốc điều hành khách sạn của JLL, nhận định, cho đến khi cuộc khủng hoảng được kiểm soát, các quỹ đầu tư mạo hiểm và nhóm cá nhân có giá trị ròng cao sẽ có nhiều cơ hội ‘lấn sân’ vào thị trường vì phần lớn chủ nhà sẽ tiếp tục cần hỗ trợ tài chính hoặc dựa vào ngân hàng.”
Đối với nhiều nhà đầu tư, việc mua lại khách sạn còn đi kèm với những thay đổi trong việc quản lý tài sản để đáp ứng nhu cầu mới của người tiêu dùng và sẵn sàng cho chuyến du lịch trở lại đầy đủ.
Ông Xander Nijnens, Giám đốc Quản lý Tài sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương của JLL, cho biết giờ là lúc để tái đầu tư vào khách sạn vì các sản phẩm cạnh tranh khác bắt đầu cảm thấy áp lực tìm khách và duy trì dòng tiền.
Trong khảo sát của JLL, 36% nhà đầu tư được hỏi trả lời sẽ tập trung ưu tiên đầu tư vào tài sản của họ, cùng với việc kiểm soát chi phí và duy trì dòng tiền vào năm 2021. Nhiều giao dịch sẽ được thực hiện, những “tay chơi” muốn tăng giá trị sẵn sàng thâu tóm tài sản và định vị lại các khách sạn với mục tiêu chào bán sau 3-5 năm vận hành.
Các đại gia vẫn đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư. Tập đoàn đầu tư Pro-investment có trụ sở tại Úc gần đây tung ra quỹ 500 triệu AUD (tương đương 388 triệu USD) nhắm vào các khách sạn cao cấp, khách sạn cổ điển, cùng với các văn phòng ở châu Á đang có nhu cầu tìm vốn.
Dreamscape Cos, tập đoàn có trụ sở tại TP. New York, cũng rót 1 tỷ USD nhằm thâu tóm các khách sạn dành cho khách doanh nhân, nơi dự báo sẽ phục hồi chậm và giá bán hấp dẫn hơn.
Chuyên gia “giải mã” nguyên nhân thất bại trong đầu tư bất động sản.
Mù quáng tin vào viễn cảnh của “cò”
Hiện tượng đầu cơ gom đất “thổi giá” tạo cơn “sốt” đất ảo không phải là mới, nó đã tồn tại, lặp đi lặp lại hàng chục năm nay. Thế nhưng mỗi lần tái bùng phát, vẫn không ít nhà đầu tư “lạc bước” xuống tiền, không kịp rút chân ra để rồi ôm đống nợ.
Trao đổi với PV Báo Giao thông về hiện tượng này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hồng Nam (Hà Đông) nhận định, nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư tự rơi vào “bẫy” là: Tâm lý nôn nóng, đầu tư theo hiệu ứng đám đông mà không có sự hiểu biết về thị trường bất động sản. Nhà đầu tư không định giá được sản phẩm, tính thanh khoản cũng như thách thức, cơ hội đến từ thị trường.
Nhà đầu tư vô tư đặt niềm tin vào môi giới, “cò” đất mà không kiểm chứng và tự kiểm chứng những thông tin được cung cấp.
Đơn cử như đợt “sốt” ảo gần nhất, đại đa số nguyên nhân “thổi” giá đều dựa vào quy hoạch như quy hoạch khu đô thị, đường vành đai lớn… để vẽ ra viễn cảnh về một cơ hội thu lãi khủng.
Đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, họ hiểu ngay rằng, một dự án muốn được phê duyệt và triển khai cũng mất 2-5 năm, tùy quy mô. Nếu muốn xây dựng và hoàn thành, mất thêm 3-5 năm nữa. Và dự án tạo được sức bật lan tỏa thì cần thêm 3-5 năm. Vậy chu kỳ đó phải mất đến trên 10 năm. Chứ không thể ngày một ngày hai.
Nhưng với những nhà đầu tư mới, họ tin ngay vào một viễn cảnh được vẽ ra từ mồm những người môi giới mà không kiểm chứng lại. Sự vội vã, mù mờ thông tin khiến chính những nhà đầu tư tự rơi vào “bẫy”.
Không phải tất cả nhưng đại đa số môi giới đều vẽ ra những viễn cảnh đẹp, đánh vào lòng tham của khách hàng. Mục đích cuối cùng vẫn là “móc” được tiền từ trong túi những “con gà”. Do vậy, nhà đầu tư phải luôn tỉnh táo, cập nhập các thông tin, đừng tự biến mình thành những con gà, vị chuyên gia chia sẻ.
Sử dụng đòn bẩy quá lớn
Cùng quan điểm, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam cho rằng, hầu hết các NĐT bị “sa lầy” trong cơn sốt đất bất thường là những người không nắm được thông tin từ nguồn chính xác, dễ bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông.
Họ cũng là những đối tượng bỏ qua việc kiểm tra kỹ càng thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ, hay kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi BĐS tọa lạc.
Đặc biệt, những NĐT dễ gặp rủi ro là những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vào đầu tư BĐS, nhất là trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, thì các đối tượng này rất khó để dự đoán được dòng tài chính của bản thân.
Vì thế, theo bà Ngọc, NĐT cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. NĐT cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.
Căng thẳng thương mại giữa các nước và xu hướng gia tăng bảo hộ thương mại đã đẩy giá phôi thép tăng cao, nhà thầu xây dựng và cả các chủ đầu tư đều đứng trước nguy cơ vỡ trận.
Theo thống kê của Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), tình hình giá thép đang tăng đột biến, đặc biệt trong tháng 4 vừa qua, giá thép đã tăng từ 30 – 40% so với quý cuối năm 2020.
Trong đó, giá thép phi 6 Việt Mỹ trong quý IV/2020 là 13.145 đồng/kg thì hiện nay, giá thép này ở Đà Nẵng được bán 18.370 đồng/kg, tăng 40%. Trong khi đó, giá thép do Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố với nhà thầu áp dụng thanh quyết toán cũng chỉ là 13.805 đồng/kg.
Ở một diễn biến khác, tại Trung Quốc, Hiệp hội Sắt thép Trung Quốc cũng đã phải kêu gọi Chính phủ can thiệp vì giá thép, quặng sắt tăng nóng. Trên Sàn Giao dịch Hàng hóa Đại Liên, trong phiên giao dịch ngày 27/4, giá quặng sắt hàm lượng 62% Fe nhập khẩu vào miền bắc Trung Quốc đã tăng 0,89% lên mức 195,31 USD/tấn (tương đương 1.265 nhân dân tệ/tấn). Ngoài ra, giá quặng sắt hàm lượng 65% Fe của Brazil cũng leo lên mức kỷ lục 227,8 USD/tấn (tương đương 1477,6 nhân dân tệ/tấn).
Theo Hiệp hội Thép Thế giới, với sự tăng nóng trên, nhu cầu thép toàn cầu sẽ tăng 5,8% trong năm nay và vượt qua mức trước đại dịch. Tiêu thụ thép của Trung Quốc, thường chiếm khoảng 50% tổng mức tiêu thụ toàn cầu, sẽ tiếp tục đi lên từ con số kỷ lục hiện tại, trong khi nhu cầu của phần còn lại trên thế giới phục hồi mạnh mẽ. Giá thép sẽ có xu hướng tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Theo các chuyên gia, trong dự án xây dựng nhà ở, chi phí mua thép xây dựng chiếm khoảng 28% chi phí xây dựng 1 căn hộ và khoảng 35% chi phí xây dựng 1 căn nhà liền kề. Theo đó, việc giá thép tăng đến 40%, sẽ tác động trực tiếp đến giá bán căn hộ.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát cho rằng, khi giá cả tăng đột biến, vượt quá chi phí dự phòng cũng sẽ ảnh hưởng đến vùng giá mà chủ đầu tư đưa ra thị trường.
“Bản thân chủ đầu tư cũng phải cân đối để đảm bảo lợi ích giữa nhà thầu để giúp sản phẩm đưa ra thị trường đúng theo tiến độ đã cam kết với người mua. Nếu giá cả cứ tăng tiếp, người mua sẽ là người cuối cùng phải chịu. Với các khu đô thị, các nhà chung cư, sắt thép chiếm tỷ trọng trong giá thành tương đối lớn, nên trong các tháng, các năm tiếp theo, chắc chắn giá nhà sẽ cao hơn” – ông Điệp khẳng định.
Trong khi đó, chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, ngoài nguy cơ tăng giá bán nhà trong tương lai, trước mắt đơn vị bị ảnh hưởng trực tiếp chính là các nhà thầu xây dựng.
Theo ông Hiệp, các nhà thầu xây dựng đều vấp phải khó khăn, không có cách tháo gỡ do các chủ đầu tư không phải vốn nhà nước đa số đều sử dụng loại hợp đồng đơn giá cố định không điều chỉnh ở thời điểm ký (trừ trường hợp bất khả kháng) vì vậy các nhà thầu phải tự giải quyết sự thâm hụt này.
“Các nhà thầu gay go sẽ khiến cả công trình xây dựng tê liệt, chậm tiến độ, ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường bất động sản ” – ông Hiệp nhấn mạnh.
Giá thép tăng kỷ lục cũng sẽ đẩy giá nhà trèo lên mức mới. Trong khi đó giá chung cư ở một số thành phố lớn được đánh giá đã ở mức đắt đỏ, xa tầm tay người lao động.
Từ đầu năm đến nay, giá thép các loại tăng liên tục đang khiến nhiều nhà thầu đứng ngồi không yên vì chi phí tăng, ảnh hưởng rất lớn đến những hợp đồng đã và đang thực hiện.
Trước sức ép khó khăn khi giá thép xây dựng tăng phi mã, Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đã phải có công văn kiến nghị gửi Chính phủ.
Hiện nay, giá thép xây dựng đang khoảng 18.700 – 18.800 đồng/kg. Mức giá này cao hơn trên 40% so với thời điểm cuối năm 2020. Các nhà thầu xây dựng đang đứng trước nguy cơ mất toàn bộ lợi nhuận thi công, thậm chí là phá sản do tình hình giá thép tăng đột biến.
Bên cạnh đó, giá thép tăng kỷ lục cũng sẽ đẩy giá nhà lên mức mới. Trong khi đó giá chung cư ở một số thành phố lớn được đánh giá đã ở mức đắt đỏ, xa tầm tay người lao động.
Giá thép tăng kỷ lục cũng sẽ đẩy giá nhà trèo lên mức mới, trong khi đó giá chung cư ở một số thành phố lớn được đánh giá đã ở mức đắt đỏ (Ảnh: Đỗ Quân).
Trao đổi với Dân trí, ông Lê Viết Hải – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình – cho biết, giá thép tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá nhà sau này. Đáng chú ý theo ông Hải, không chỉ thép mà giá nhiều nguyên vật liệu khác như nhôm, cát… cũng “nhấp nhổm” đem lại nhiều khó khăn cho ngành xây dựng.
Ông Hải cho rằng có thể ngay lập tức giá các căn hộ tại các tòa nhà cao tầng chưa bị ảnh hưởng vì hầu hết dự án đang đi vào hoàn thành thì vẫn chịu mặt bằng giá cũ. “Thực tế tăng thế này đối với những hợp đồng đã ký kết thì nhà thầu sẽ chịu, chủ đầu tư ít ai bù giá. Nhưng sau này nếu giá đầu vào tiếp tục tăng, với các dự án mới chủ đầu tư phải chịu thì họ sẽ phải cộng vào giá thành nhà”, ông nói.
Với một tập đoàn xây dựng lớn như Hòa Bình, ông Hải cho biết vẫn có biện pháp kiểm soát rủi ro nhưng cũng không tránh khỏi khi giá thép có biến động quá lớn như hiện nay. Dù có những phương án để cùng phía chủ đầu tư “chia sẻ” nhưng theo ông Hải, thực sự không đơn giản.
“Cũng có những dự án đưa ra điều kiện về trượt giá nhưng không phải dự án nào cũng thế. Tùy từng chính sách của chủ đầu tư, nhiều khi “cứng” quá thì lại không có hợp đồng vì có chủ đầu tư chấp nhận, có bên không”, ông bày tỏ.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho biết, mỗi công trình khác nhau thì tỷ lệ xây lắp sẽ chiếm tỷ lệ khác nhau. Thông thường dự án cao tầng thì có thể chiếm 60% giá trị là xây lắp,.
Do vậy khi chi phí xây dựng tăng lên, giá nhà ở, đặc biệt nhà chung cư sẽ tăng. Bởi ở các công trình chung cư, giá trị xây lắp chiếm tỷ lệ lớn, trong đó phần thép có thể lên tới 50% tiền vật liệu xây dựng. Khi giá thép sẽ ảnh hưởng đến đơn giá xây lắp, ảnh hưởng mức đầu tư, chủ đầu tư tăng giá thì khách hàng sẽ “gánh”.
“Khi khách hàng thấy giá quá cao, không mua được thì sẽ tác động trở lại chủ đầu tư. Thị trường khó hấp thụ thì tồn kho cao”, ông Toản nói với Dân trí.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản khác ở Hà Nội cũng cho biết, trước tình hình giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng thì phía nhà thầu cùng với chủ đầu tư sẽ bàn thảo các phương án chia sẻ khó khăn.
“Nhìn chung giá vật liệu xây dựng tăng hiển nhiên giá xây dựng sẽ cao hơn, điều này cũng khiến chúng tôi xem xét việc điều chỉnh giá nhà và sẽ phải giải trình cho khách hàng hiểu. Tùy từng kết cấu công trình, giá nhà sẽ có mức tăng khác nhau”, vị này chia sẻ.
Bên cạnh giá nguyên vật liệu xây dựng tăng, việc giá đất tăng mạnh ở nhiều địa phương thời gian qua sau cơn “sốt đất” cũng khiến giá nhà “nhấp nhổm” leo lên tầm cao mới.
Nghị định 30 hướng dẫn Luật nhà ở ra đời với hàng loạt giải pháp sẽ ngăn chặn chủ đầu tư “làm mưa làm gió” chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.
Phí bảo trì chung cư luôn là chủ đề nóng nhiều năm qua. Các “cuộc chiến” liên tục nổ ra giữa cư dân và chủ đầu tư.
Mới đây, tại một loạt kết luận thanh tra do Chánh thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn vừa ký ban hành, rất nhiều những vi phạm, thiếu sót, tồn tại trong lĩnh vực quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư được Thanh tra Bộ Xây dựng nêu rõ.
Theo đó, 250 tỷ đồng là con số kinh phí bảo trì 2% mà Chánh thanh tra Bộ Xây dựng đã yêu cầu và các chủ đầu tư đã chuyển trả cho ban quản trị nhà chung cư thông qua 15 kết luận được ban hành.
Đã có 7 chủ đầu tư bị xử phạt hành chính với số tiền 820 triệu đồng và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc thành lập Ban quản trị để kéo dài việc cầm quỹ bảo trì. (Ảnh minh họa)Hiện nay, nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc thành lập Ban quản trị để kéo dài việc cầm quỹ bảo trì. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc thành lập Ban quản trị để kéo dài việc cầm quỹ bảo trì. (Ảnh minh họa)
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị định 30/2021/NĐ-CP (NĐ30) về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở với mục tiêu, chấm dứt tình trạng tranh chấp chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì như thời gian qua.
Phân tích kỹ hơn về nghị định 30, trao đổi với PV, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – cho biết: Trước đây, người mua nhà có thể nộp quỹ bảo trì cho chủ đầu tư, để chủ đầu tư đóng, hoặc có thể tự đóng vào 1 tài khoản mà chủ đầu tư lập ra. Tuy nhiên, đa phần người dân vẫn đóng cho chủ đầu tư.
Do đó, mâu thuẫn xảy ra khi chủ đầu tư không chuyển vào tài khoản mà cầm hết tiền. Chủ đầu tư đã cầm quỹ bảo trì ngay từ khi người dân đóng tiền lần đầu để đi kinh doanh hoặc gửi ngân hàng lấy lãi, trong khi thậm chí 2 – 3 năm sau mới bàn giao nhà.
Tại không ít chung cư, số tiền quỹ bảo trì lớn bị chiếm dụng. Các chủ đầu tư thường lấy lý do năng lực ban quản trị yếu, sợ ban quản trị tiêu tiền không đúng hoặc lý do chưa phân biệt sở hữu chung, sở hữu riêng, quản lý vận hành chưa tốt…để không bàn giao quỹ bảo trì. Cư dân không đòi lại được dẫn đến tình trạng phải căng băng rôn, biểu ngữ đòi quyền lợi.
Do sự chồng chéo trong việc xử lý, nên mới đây, Chính phủ đã ban hành nghị định 30 sửa 2 vấn đề liên quan đến quỹ bảo trì chung cư.
Theo đó, điểm sửa đổi đầu tiên là việc, không quy định người mua nhà nộp tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư phải lập một tài khoản quỹ bảo trì chung cư tại tổ chức tín dụng địa phương, tiền quỹ bảo trì người dân đóng được chuyển thẳng vào tài khoản quỹ bảo trì.
Theo ông Khởi, việc nộp tiền vào tài khoản đó như cái “rọ cua”, không chạy ra được, cứ tự động vào nhưng không có ra, kể cả chủ đầu tư có làm biện pháp gì cũng không lấy được tiền quỹ bảo trì ra. Nếu người mua mà không nộp thì không được bàn giao nhà. Trong trường hợp, người mua không nộp mà vẫn bàn giao nhà thì chủ đầu tư phải tự trả.
Nghị định 30 cũng quy định tổ chức tín dụng không được chuyển tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu thì tổ chức tín dụng phải chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị, không có ý kiến của chủ đầu tư cũng phải chuyển cùng với lãi suất.
Khi tiền về dưới sự quản lý của Ban quản trị, nhiều người lo lắng rằng, ban quản trị sẽ tiêu số tiền không đúng mục đích. Song, ông Khởi khẳng định, khi có quy chế 02 (thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) không ai dám chi tiêu lung tung.
Bởi quy chế 02 đã có cách thức chi tiêu đối với quỹ bảo trì, theo đó chuyển tiền mặt chỉ dưới 10 triệu đồng, tất cả các thanh toán trên 10 triệu đều phải qua tài khoản, thanh toán khoản gì đều phải được thông qua hội nghị nhà chung cư.
Đặc biệt, quỹ bảo trì chung cư chỉ chi cho mục đích bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Chính nhờ quy chế này, các ban quản trị sẽ không thể chi tiêu ngoài việc phục vụ cư dân.
Hiện nay, theo phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, có một số trường hợp dẫn đến phải cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì và được chia ra thành 3 tính huống. Thứ nhất, nếu có tài khoản quỹ bảo trì đang giữ tiền, thì chỉ cần quyết định cưỡng chế của UBND là các tổ chức tín dụng phải bàn giao cho ban quản trị.
Trường hợp thứ 2, nếu quỹ không còn tiền thì cho phép cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư. Các địa phương có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bàn giao mà không cần thông qua chủ đầu tư. “Lúc này, trách nhiệm của tổ chức tín dụng là rất lớn”, ông Khởi nói.
Trường hợp cuối cùng theo lãnh đạo Cục, chủ đầu tư không có tiền trong tài sản kinh doanh thì sẽ cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư.
“Tôi tin rằng, với quy định mới nộp cho tài khoản riêng thì sẽ không còn câu chuyện chiếm dụng quỹ bảo trì”, ông Khởi cho hay.
Nhiều khách sạn của Nha Trang vắng khách (Ảnh: Duy Anh).
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư trì hoãn việc thành lập Ban quản trị để kéo dài việc cầm quỹ bảo trì. (Ảnh minh họa)
